El mercado inmobiliario se vuelve más político - La vivienda sigue siendo escasa

Mercado de inversión: más política, más competencia, nuevas prioridades

La encuesta de inversionistas de CSL 2025 muestra un claro cambio en los factores que moldean las decisiones de cartera: las tasas de interés siguen siendo centrales. Política y regulación influyen cada vez más en las decisiones de cartera, y la competencia por activos atractivos aumenta. Los criterios de sostenibilidad siguen formando parte de las estrategias de cartera profesional, pero son percibidos como menos centrales que el año anterior. Además, es notable que, desde la perspectiva de los inversionistas, la inteligencia artificial y la digitalización aún tienen un impacto mínimo en las carteras.

Paralelamente, las propiedades comerciales vuelven a estar en el foco: las ubicaciones de oficinas de alta calidad siguen siendo demandadas y las superficies comerciales/industriales ganan importancia como diversificación. Un motor es que el mercado comercial está actualmente menos sujeto a regulaciones estrictas que el segmento residencial. Además, el rendimiento y, por lo tanto, el diferencial de tasa de interés en propiedades comerciales es mayor que en propiedades residenciales.

Mercado de viviendas: la escasez sigue siendo extrema en los centros

La escasez sigue siendo el tema dominante. A nivel nacional, la tasa de vacantes de viviendas es del 1.0%, el nivel más bajo en los últimos diez años. En los centros, la presión es especialmente visible, como en la ciudad de Zúrich, con un 0.1% de vacantes (235 apartamentos).

El exceso de demanda se manifiesta en Zúrich también en su estructura: la proporción de hogares más grandes está creciendo, aumentando así la demanda de apartamentos de alquiler grandes. Correspondientemente, la brecha entre oferta y demanda es particularmente pronunciada en los apartamentos de 4.5 habitaciones. Esto se ve acentuado por el efecto lock-in: debido a que mudarse en los centros a menudo implica alquileres significativamente más altos, muchas familias se mudan con menos frecuencia. Por lo tanto, los apartamentos grandes a menudo permanecen (parcialmente) desocupados y salen al mercado con menos frecuencia, lo que aumenta aún más la presión en los apartamentos de 4.5 habitaciones.

En el mercado de propiedad, el nivel de precios sigue siendo alto. En los últimos cinco años, los precios han aumentado aproximadamente un 20%. Al mismo tiempo, la tasa de propiedad residencial sigue disminuyendo. Un factor central es la asequibilidad: muchas familias permanecen en el mercado de alquiler por más tiempo debido a la falta de oferta accesible en el mercado de propiedad. Además, la demanda responde de manera más sensible a los precios.

Más oferta en el mercado de oficinas: calidad y ubicación son clave

La oferta en el mercado de oficinas está aumentando: en las aglomeraciones, la superficie de oficinas anunciada aumentó un 9% en 2025, alcanzando los 3.17 millones de m². El desarrollo es regionalmente diverso. Al mismo tiempo, la demanda sigue enfocándose fuertemente en superficies modernas y bien comunicadas. Los objetos periféricos y más antiguos están bajo más presión.

Además de la ubicación y la calidad, dos temas se destacan cada vez más: primero, los efectos de la inteligencia artificial podrían cambiar la demanda de espacios en partes a mediano plazo, con retraso, porque muchos contratos de alquiler son de largo plazo. Segundo, las reubicaciones y los cambios de uso están ganando importancia, como en forma de apartamentos de negocios. La presión en el mercado de vivienda asegura que estas ofertas se absorban rápidamente, y el "Vivir Corto" se convierte cada vez más en "Vivir Largo".

Perspectivas para 2026: robusto, pero más selectivo

El mercado de inversión continuará impulsado por el entorno actual de tasas de interés, las votaciones políticas influirán cada vez más en el mercado de vivienda y las propiedades comerciales seguirán ganando demanda. El mercado de alquiler residencial sigue escaso, los alquileres continúan aumentando. El mercado de propiedad experimenta menos viento a favor regionalmente, debido a los aumentos de precios y la asequibilidad que ello dificulta.

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